Инвестиции в новостройки или вторичку: как выбирать, когда рынок штормит
Когда рынок недвижимости ведёт себя нервно, главный вопрос звучит не «покупать или подождать», а «что выгоднее купить новостройку или вторичку для инвестиций». Тем более, что ставки, господдержка и цены последние годы меняются быстрее, чем застройщики успевают ставить башенные краны.
Давайте разберёмся спокойно и по шагам: где сейчас больше смысла — в новостроях или во «вторичке», на что смотреть в 2026 году и какие ошибки чаще всего съедают доходность.
—
Краткий бэкграунд: что происходило с рынком за последние 3 года
Цены и спрос: как менялась картинка
За 2021–2023 годы рынок пережил резкий скачок и последующее охлаждение:
— По данным Росреестра и аналитики крупных девелоперов, в 2021–2022 годах средние цены на новостройки в крупных городах выросли в сумме примерно на 30–45% (особенно сильно — в Москве, Санкт‑Петербурге и миллионниках).
— «Вторичка» росла медленнее: в среднем на 15–30% за те же два года, в отдельных регионах практически стагнировала.
— В 2023 году рост сильно замедлился, в отдельных сегментах появлялись просадки и скидки, особенно по неликвидным локациям и большим метражам.
На фоне волатильности рубля и небогатого выбора консервативных инструментов многие частные инвесторы пошли по знакомому пути — инвестировать в недвижимость: новостройки или вторичка, советы экспертов при этом всё чаще сводились к фразе «считайте калькулятором, а не сердцем».
Ипотека и государственная поддержка
— С 2021 по 2023 годы льготная ипотека на новостройки несколько раз перезапускалась и ужесточалась, но именно она подогревала спрос.
— На вторичный рынок льготы распространялись гораздо слабее, поэтому часть спроса искусственно перетекала к новостройкам.
— В 2024 году, по публичным заявлениям регуляторов, взят курс на постепенное свертывание самых мягких условий, что влияет и на инвестиционную привлекательность, и на стратегию входа.
Актуальные статистические данные именно за полный 2025 год и начало 2026 года на момент написания ещё не полностью опубликованы, но тренд понятен: резкого удешевления жилья так и не случилось, а разница в поведении цен на первичном и вторичном рынках стала более выраженной.
—
Подходы к инвестированию: перепродажа, аренда, защита сбережений
Три базовые стратегии, о которых стоит помнить
Когда мы обсуждаем инвестиции в новостройки 2025 выгодно или нет, сперва нужно уточнить: а ради чего вообще покупается объект?
Основные подходы:
— Перепродажа после ввода дома в эксплуатацию или спустя 2–3 года
— Долгосрочная аренда (классическая)
— Краткосрочная аренда (посуточная, но сейчас уже нишевая и более рискованная)
— Комбинированная схема: покупка, временная сдача, последующая продажа
Каждая стратегия по‑разному «чувствует себя» в новостройке и во вторичке.
Подход 1. Спекулятивная перепродажа
Долгое время она считалась классикой: купить на котловане, подождать 2–3 года, перепродать дороже.
С 2021 по 2023 годы маржа между ценой на старте и ценой к вводу дома в эксплуатацию в популярных проектах могла достигать 25–40% в рублях. Но это «красивая усреднённая картинка» по успешным объектам, по менее удачным рост едва перекрывал инфляцию и проценты по ипотеке.
Сегодня конкуренция среди инвесторов выше, покупатель стал более разборчивым, а регулятор ограничивает безудержный рост цен. Это не значит, что схема умерла, но она стала более «штучной»: нужно очень тщательно выбирать проект и тайминг.
Подход 2. Долгосрочная аренда
Аренда — более спокойная история. В 2022–2023 годах во многих городах арендные ставки подросли, но вместе с ними выросли и цены покупки. В результате доходность по аренде в среднем по России держится в диапазоне 4–7% годовых до налогов (выше в небольших городах с дешёвыми квартирами, ниже — в премиум‑сегменте).
— Новостройки сдаются дороже, но и стоят дороже.
— Вторичка часто даёт чуть более высокую относительную доходность (процент от вложений), особенно если не бояться косметического ремонта.
Подход 3. «Сохранить, а не приумножить»
Отдельный кейс — когда недвижимость покупается в первую очередь как «антиинфляционный сейф».
Здесь выгоднее не максимизировать доходность, а минимизировать риск: хороший район, транспорт, понятный дом, внятные документы. В такой логике «вторичка» иногда выигрывает за счёт предсказуемости и отсутствия строительных рисков.
—
Новостройка: плюсы, минусы и нюансы технологий
Что даёт новостройка инвестору
Инвестиции в новостройки привлекательны по ряду причин:
— Шанс купить заметно дешевле готового рынка на ранней стадии.
— Современные планировки, инженерия, благоустройство двора.
— Более высокая ликвидность для молодой аудитории (им важен «современный продукт»).
— Как правило, меньшие расходы на капитальный ремонт в первые 10–15 лет.
Технологически новые дома выигрывают: энергоэффективные материалы, современные лифты, улучшенная шумоизоляция (хотя тут многое зависит от застройщика, а не только от года постройки).
Минусы и риски новостроек
Ключевые проблемы:
— Строительные риски: задержки сроков, переносы, конфликты с подрядчиками.
— Регуляторные риски: изменение господдержки, требований к проектам.
— Кредитные риски для инвестора: многие заходят в проект с ипотекой под инвестиции, что усиливает финансовую нагрузку.
К этому добавляется и такой фактор, как «честность» застройщика в выборе материалов и технологий. На бумаге один и тот же дом может выглядеть прекрасно, а по факту отличаться качеством стяжки, толщиной стен, инженерных решений.
—
Как выгодно вложить деньги в новостройку на этапе котлована
Сейчас «котлован» — это не магический способ зафиксировать 30–40% доходности. Но заработать всё ещё можно, если:
— Покупать у надёжного застройщика с репутацией и уже сданными проектами.
— Выбирать не «громкий бренд», а оптимальное соотношение цена/локация/планировка.
— Внимательно смотреть на окружение: транспорт, соцобъекты, планы развития района.
— Считать нагрузку по ипотеке и реальный денежный поток, если объект придётся сдавать в аренду, а не продавать сразу.
Важно: в 2026 году инвестор уже не может опираться только на тезис «цены всегда растут». Рынок стал более фрагментированным: одни проекты дорожают, другие стоят на месте или даже корректируются вниз.
Поэтому вопрос «инвестиции в новостройки 2025 выгодно или нет» корректнее формулировать так: выгодно ли входить в конкретный проект по конкретной цене в конкретном районе.
—
Вторичка: где её скрытая сила
Плюсы вторичного рынка в нестабильные годы
Когда рынок лихорадит, недвижимость для инвестиций — что лучше, новостройка или вторичка в кризис — многие эксперты разворачиваются лицом к «готовым квадратным метрам». Причин несколько:
— Объект уже построен — нет риска недостроя и затяжных переносов.
— Можно увидеть реальное состояние квартиры, дома, подъезда и двора.
— Соседи и инфраструктура — не обещание на рендерах, а уже существующая реальность.
— Арендаторы охотнее заселяются «здесь и сейчас», а не ждут ключи.
К тому же, в рыночных турбуленциях собственники на вторичке чаще идут на торг: кому-то срочно нужны деньги, кто-то переезжает, кто-то боится дальнейшего падения и готов быстро уступить в цене.
Слабые места вторичного фонда
Минусы тоже есть, и они ощутимы:
— Износ инженерных систем, подъездов, коммуникаций.
— Старые планировки, маленькие кухни, проходные комнаты (особенно в старом фонде).
— Потенциальные юридические сложности: наследство, доли, перепланировки без согласования.
Инвестору приходится тратить время и деньги на проверку истории объекта: ЕГРН, выписка, отсутствие обременений, судебных споров. Но в обмен вы получаете более предсказуемую картинку по арендному потоку и ликвидности.
—
Плюсы и минусы: сравнение подходов на простом языке
Если упрощать до сути
Новостройка:
— Плюсы:
— Потенциал роста цены на стадии строительства
— Современный продукт — выше спрос у «молодой» аудитории
— Меньше расходов на первый ремонт (если сдавать сразу после отделки от застройщика)
— Минусы:
— Риски по срокам и качеству
— Сильная зависимость от господдержки и ставок
— Вход чаще дороже по абсолютной цене за метр
Вторичка:
— Плюсы:
— Реальный объект, без строительных сюрпризов
— Часто более высокая арендная доходность в процентах
— Возможность поторговаться и «купить ниже рынка»
— Минусы:
— Ремонт, обновление, потенциальный капремонт дома
— Морально устаревший продукт в глазах части арендаторов
— Юридические нюансы, особенно с долями и наследством
—
Что выгоднее: новостройка или вторичка для инвестиций именно сейчас
Как меняются акценты к 2026 году
С учётом последних трёх лет можно выделить несколько тенденций:
1. Супердоходность на котловане больше не норма. Она возможна точечно — в уникальных проектах, на недооценённых локациях и при правильном входе.
2. Арендная доходность становится главнее, чем спекуляция на росте цены. Всё больше инвесторов считают объект именно как «маленький бизнес», а не ставку на вечный рост.
3. Вторичка реабилитируется в глазах инвесторов. По мере снижения объёма льготной ипотеки многие возвращаются к идее: «лучше купить готовое с небольшим ремонтом, чем переплачивать за обещания».
Вопрос «что выгоднее купить новостройку или вторичку для инвестиций» в 2026 году решается не по принципу «первичка всегда лучше», а через сравнительный анализ конкретных цифр: цена входа, стоимость ремонта, прогноз аренды, налоги, ипотека.
—
Практические рекомендации по выбору: как не ошибиться
Шаг 1. Определите цель и горизонт
Перед тем как спорить о формате, ответьте себе:
— На сколько лет вы вкладываете деньги?
— Нужна ли вам регулярная арендная доходность или только рост капитала?
— Готовы ли вы заниматься ремонтом и управлением объектом?
Если горизонт до 3 лет и ставка на перепродажу — вы скорее смотрите в сторону новостроек (и то точечно). Если горизонт 5–10 лет и упор на аренду — чаще выигрывает хорошая «вторичка» в надёжном районе.
Шаг 2. Считайте цифры, а не «чувства»
Минимальный набор расчётов:
— Полная стоимость входа: цена + ремонт + мебель + налоги + комиссия.
— Ожидаемый ежемесячный арендный доход.
— Чистый денежный поток после налогов, коммуналки и возможного управления.
— Альтернативная стоимость: что вы заработали бы, вложив те же деньги в ОФЗ, депозиты или другие консервативные инструменты.
Если чистая доходность по объекту едва обгоняет депозит, а рисков и хлопот сильно больше — такой «инвестиции» имеет смысл задать неудобные вопросы.
Шаг 3. Смотрите на локацию, а не только на стены
Три главных фильтра, которые работают и для новостройки, и для вторички:
— Транспортная доступность: работа, учеба, центр, ключевые магистрали.
— Социальная инфраструктура: школы, садики, поликлиники, ТЦ.
— Реальная конкуренция: сколько объектов будет рядом через 2–3 года, не строится ли 10 аналогичных комплексов вокруг.
Никакие красивые рендеры не спасут проект, если район обречён на транспортные пробки и дефицит парковок.
—
Актуальные тенденции 2026 года: на что смотрят опытные инвесторы
Что уже заметно по рынку
На основании данных и трендов последних лет можно выделить несколько линий, которые продолжат усиливаться к 2026 году:
— Сегментация по качеству: в одном и том же районе соседствуют удачные и неудачные проекты, и разрыв по цене/ликвидности между ними растёт.
— Смещение фокуса к доходной недвижимости: форматы апартаментов, студий, малобюджетных квартир рядом с транспортом остаются востребованными для аренды, но инвестор всё внимательнее считает эксплуатационные расходы и налоги.
— Усиление роли управления: всё популярнее модели, где инвестор делегирует управление объектом (по сути, превращая его в «облигацию с кирпичами»), особенно если объектов несколько.
Часть экспертов отмечает, что инвестировать в недвижимость: новостройки или вторичка — советы экспертов всё чаще начинаются не с выбора формата жилья, а с оценки вашей личной финансовой подушки, долговой нагрузки и готовности переживать циклы рынка.
Где баланс в 2026 году
— Если у вас низкая толерантность к риску и вы хотите максимально предсказуемый сценарий, чаще выигрывает качественная вторичка в стабильном районе.
— Если вы готовы к риску, внимательно анализируете проекты и умеете считать экономику — точечные инвестиции в сильные новостройки на ранних стадиях всё ещё могут давать повышенную доходность, но это уже не массовая стратегия «для всех».
—
Итог: универсального ответа нет, но есть рабочий алгоритм
В условиях нестабильного рынка вопрос «недвижимость для инвестиций — что лучше, новостройка или вторичка в кризис» не имеет одного правильного ответа. Но есть понятный алгоритм:
— Чётко формулируете цель и срок вложения.
— Считаете полную экономику объекта, а не только цену за метр.
— Сравниваете 2–3 реальных варианта в одной и той же локации: новостройка против вторички.
— Учитываете риски строительства, юрчасть и свою личную финансовую устойчивость.
— И только потом отвечаете себе, где в конкретной точке 2026 года выгоднее разместить капитал.
Новостройки дают потенциал роста и современный продукт, вторичка — предсказуемость и часто более внятный кэш‑флоу. Выбор между ними — это не спор «что лучше вообще», а аккуратный расчёт «что лучше именно для вас, здесь и сейчас».